1412/PDF/415-11/06

Pytanie podatnika:

W dniu 06.03.2001 r. nabyłem nieruchomość zabudowaną, zwaną w dalszej części nieruchomością A, podpisując akt notarialny. W dniu 13.01.2005 r. podpisałem akt notarialny na zakup nieruchomości niezabudwanej, zwanej w dalszej części nieruchomością B. Termin płatności został ustalony na dzień 30.06.2005 r. Środki na zakup nieruchomości B miały pochodzić ze sprzedaży nieruchomości A. W związku z tym, że nieruchomość A nie została sprzedana do dnia 30.06.2005 r. ustaliłem nowy termin płatności na zakup nieruchomości B na dzień 28.02.2006 r. Jednocześnie prowadziłem prace budowlane na nieruchomości B - budowa domu wolno stojącego. Nieruchomość A została sprzedana 04.11.2005 r. W dniu 15.11.2005 r. złożyłem deklarację PIT-23 oraz oświadczenie o przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości A na cele mieszkaniowe. Środki te zamierzam przeznaczyć na spłatę odroczonej płatności do dnia 28.02.2006 r. za nieruchomość B oraz na dokończenie budowy domu położonego na tej nieruchomości. Czy faktury VAT na zakup materiałów budowlanych będą wystarczajacymi czty też konieczne są jeszcze jakieś dodatkowe dokumenty?

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm. ) źródłami przychodów są: odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub uzytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego uzytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastapiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujacej zamiany.

Natomiast zgodnie z art. 28 w/w ustawy o podatku dochodowym, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami ( dochodami ) z innych źródeł. Podatek z tytułu uzyskania w/w przychodów ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Przy czym, stosownie do art. 19 ustawy, przychodem jest wartość wyrażona w cenie okreslonej w umowie sprzedazy, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zryczałtowany podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik powinien złożyć deklarację PIT-23.

Zasady o których mowa wyżej nie mają zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 a) - c) ustawy złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z powołanymi przepisami art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e), w aktualnie obowiązującym stanie prawnym, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedazy nieruchomości i praw majątkowych okreslonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedazy:

- na nabycie na terytorium RP budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium RP spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium RP gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych na budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium RP (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

- w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mającej siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętej przez dniem uzyskania tych przychodów ( art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Przytoczone wyżej zwolnienie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 32 nie ma zastosowania, jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na: a) nabycie gruntu lub udział w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku lub b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizaję, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 1 pkt 1.

Należy nadmienić, że przeniesienie prawa własności nastepuje w formie aktu notarialnego. Nie jest istotne kiedy i w jakiej formie dokonana jest zapłata. Dwuletni okres przy wydatkowaniu kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania będzie liczony od dnia przeniesienia włsaności.

W rozpatrywanym przypadku zbycie nieruchomości A nastąpiło dnia 04.11.2005 r. A zatem od tego dnia liczy się dwuletni termin wydatkowania pieniędzy na cele mieszkalne w przypadku złożenia oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedazy nieruchomości zostanie przeznaczony zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakup nieruchomosci B podatnik dokonał dnia 13.01.2005 r., a więc przed datą sprzedazy w/w nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny nie został spełniony podstawowy warunek zwolnienia tj. przeznaczenia środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości A na odroczoną spłatę zakupu nieruchomości B. Za datę sprzedaży i zakupu uważa się datę sporządzenia aktów notarialnych tj. odpowiednio 13.01.2005 r. i 04.11.2005 r. Dla celów podatkowych ważne są daty zawarcia umów.

Spełnione są natomiast warunki na dokończenie budowy domu mieszkalnego w okresie dwuletnim liczonym od dnia sprzedaży nieruchomości A tj. od dnia 04.11.2005 r.

Nadmienia się, iż żeby skorzystać z ulgi podatkowej wynikajacej z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) - e) należy wykazać, że wydatki poniesione zostały na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od daty sprzedaży nieruchomosci.

Konieczne jest więc posiadanie takich dokumentów jak: akt własności, pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego oraz dokumenty potwierdzające wydatkowanie środków finansowych ze sprzedaży nieruchomości np. imienne faktury VAT, imienne rachunki.