I SA/Wa 2461/12

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2012 r., nr [...] Wojewoda [...] na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. [...] m2, zajętą pod publiczną drogę gminną - ul. [...] w L.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

B. M., G. M. i H. T. zwrócili się do Starosty [...] o z wnioskiem o wypłatę odszkodowania za utracone prawo własności do działki drogowej oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. [...] m2, zajętej pod publiczną drogę gminną - ul. [...] w L.

Nieruchomość ta na mocy przepisu art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. 1998 Nr 133 poz. 872 ze zm.) – dalej jako Przepisy wprowadzające, z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.

W toku postępowania prowadzonego w pierwszej instancji organ ustalił, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...] stwierdził nabycie przez Gminę – [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności wyżej opisanej nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna [...]. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna w dniu 24 lipca 2009 r.

Na podstawie wypisu z księgi wieczystej KW Nr [...] (dawniej KW Nr [...]) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w L. IV Wydział Ksiąg Wieczystych ustalono, że współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości, według stanu na dzień 31 grudnia 1998 r. byli M. i G. małżonkowie M., B. M. i J. M. Organ ustalił ich spadkobierców na podstawie nadesłanych do akt postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku. Organ wyjaśnił również, że tryb postępowania obowiązujący przy ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogi publiczne regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej jako u.g.n. Organ pierwszej instancji wskazał, że w myśl przepisu art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu (ale według jej stanu z dnia 29 października 1998 roku). Określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W sprawie rozpoznawanej przez Starostę [...] podstawą dla określenia wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W K. Sporządzony wcześniej w sprawie operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. z dnia 31 maja 2011 r., w związku ze zmianą przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, nie mógł być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony. Na rozprawie, która odbyła się w dniu 7 maja 2012 r., wnioskodawcy oświadczyli, że zgadzają się z wyceną nieruchomości zawartą w operacie szacunkowym z dnia 15 marca 2012 r. Natomiast Prezydent Miasta [...] oświadczył, że operat szacunkowy nie zawiera odniesienia do badania rynku regionalnego, transakcje nieruchomości stanowiących podstawę wyceny zostały przyjęte wyłącznie z rynku miasta [...], co stoi w sprzeczności ze zmienionym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 22 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepisy § 36 ust. 2 odnoszą się do określania wartości nieruchomości przeznaczonych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części, dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust 1 przepisy wprowadzające. Ponadto oświadczył, że w operatach szacunkowych wykonanych dla celu ustalenia odszkodowań za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, sporządzonych pod koniec zeszłego roku, do porównań zostały również wykorzystane transakcje rynku regionalnego, a wyceny były znacząco niższe, mimo iż wykonane były dla porównywalnego terenu. Prezydent Miasta [...] oświadczył również, że ceny nieruchomości na rynku nieruchomości [...] nie uległy zmianom, są na poziomie z dwóch ostatnich lat, w związku z czym wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o przedstawienie analizy rynku regionalnego. Rzeczoznawca oświadczył, że przeanalizował rynek nieruchomości całego Powiatu [...] w poszukiwaniu nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży, stanowiących grunty zajęte lub przeznaczone pod drogi publiczne. Ustalił jednak, że na terenie całego Powiatu brak jest tego typu transakcji, dlatego zgodnie z § 36 ust 4 rozporządzenia, określił wartość nieruchomości na podstawie nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Biegły wskazał również, że na terenie sąsiedniego Powiatu [...], w 2010 roku zawarto transakcje na nieruchomości przeznaczone (a nie zajęte) pod budowę drogi, lecz ich położenie, jak również sąsiedztwo i inne cechy rynkowe nie spełniają warunków podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. W nadesłanym do Starostwa [...] piśmie z dnia 8 czerwca 2012 r. nr [...] Prezydent Miasta [...] stwierdził, że wartość nieruchomości ustalona w operacie jest zawyżona i nie odzwierciedla jej rzeczywistej wartości, zwłaszcza w świetle operatów szacunkowych sporządzonych dla podobnych postępowań w roku 2011. Ponadto wskazał, że Gmina [...] jest skłonna zapłacić odszkodowanie za przedmiotowy grunt zajęty pod drogę publiczną ul. [...] w wysokości [...]. W dniu 25 lipca 2012 r. B. M. oświadczył, że nie zgadza się na wypłatę odszkodowania w kwocie [...] i wnioskuje o ustalenie odszkodowania według wyceny nieruchomości zawartej w operacie szacunkowym z dnia 15 marca 2012 r.

Ponieważ strony postępowania wyraziły odmienne stanowiska w przedmiocie wysokości odszkodowania, Starosta [...] ustalił jego kwotę na podstawie operatu szacunkowego z dnia 15 marca 2012 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Jednocześnie ocenił, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i brak jest w aktach sprawy podstaw do jego zakwestionowania. Organ pierwszej instancji uznał, że operat szacunkowy został sporządzony z zastosowaniem znowelizowanego przepisu § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponadto został sporządzony dla właściwego celu, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe, nie zawiera błędów formalnych i może być wykorzystany do ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Odnosząc się do zastrzeżeń Prezydenta Miasta [...] wyrażonych w piśmie z dnia 8 czerwca 2012 r., Starosta [...] wyjaśnił, że nie posiada on wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona, ale nie może kwestionować oświadczenia zawartego w operacie szacunkowym oraz powtórzonego do protokołu podczas rozprawy administracyjnej w dniu 10 maja 2012 r. odnośnie istniejących bądź nieistniejących transakcji rynkowych.

Mając na uwadze powyższe Starosta [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r., nr [...] ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] na kwotę [...] zł. Przyznał ustalone odszkodowanie na rzecz B. M. za udział [...] części w kwocie [...] zł, H. T. za udział [...] części w kwocie [...] zł. ponadto zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty tak ustalonego odszkodowania.

Od powyższej decyzji Prezydent Miasta [...] wniósł do Wojewody [...] odwołanie domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucił oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., a także uchybienia proceduralne mogące mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy, tj. naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy.

W toku odwoławczego Wojewoda [...] uznał brak podstaw do jego uwzględnienia. Zadaniem organu odwoławczego ocena stanu faktycznego i prawnego (ustalenie statusu nieruchomości, której dotyczy postępowanie, ustalenie kręgu osób uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem o odszkodowanie i do wypłaty odszkodowania) nie budzi zastrzeżeń. Jedyną kwestią sporną jest prawidłowość ustalenia przez organ orzekający w sprawie odszkodowania. Powołując się na treść przepisu art. 73 Przepisy wprowadzające Wojewoda [...] wskazał, że podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Organ drugiej instancji zaznaczył również, że określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985). Wojewoda [...] uznał, że rzeczoznawca majątkowy W. K. dokonując analizy danych zawartych w operacie szacunkowym z dnia 15 marca 2012 r., zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta [...] przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną objętych transakcjami sprzedaży w latach 2010 r. - 2012 r. Biegła wyjaśniła, że na analizowanym rynku lokalnym obejmującym teren powiatu [...] brak jest transakcji na nieruchomości przeznaczone pod drogi spełniające warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Dlatego też wbrew zarzutom odwołania brak obrotu nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wymienionej na rynku lokalnym, obligował rzeczoznawcę majątkowego do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości wg wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Wojewoda [...] ustalił, że W. K. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę [...] transakcji (strona 7 operatu) umów kupna - sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cenach jednostkowych od [...] zł/m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej i uzbrojenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m wycenianej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] pow. [...] m w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości [...] zl, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie [...] zł według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu. Zdaniem Wojewody [...] biegła w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r. właściwie zastosowała metodę wyceny, stosownie do § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej działki nr [...] pow. [...] m2 kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Odnosząc się do zarzutów postępowania dotyczących wątpliwości co do zastosowanych w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r., atrybutów rynkowych tj. cechy "położenie" oraz cechy "lokalizacja szczegółowa" organ odwoławczy zauważył, że zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.) to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). organ ustalił, że biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości jak również przeprowadza czynności związane z określenie wartości nieruchomości i wycenia nieruchomość kierując się standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Odnosząc się do zarzutów odwołania co do wadliwego, zdaniem strony skarżącej doboru w kwestionowanym operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami podobnymi, Wojewoda [...] wskazał, że przepis § 4 ust. 4 cyt. wcześniej rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. (znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie do porównań, przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Powyższe wskazuje na to, że zarzut wzięcia do porównań wybiórczo nieruchomości o zawyżonych wartościach i pominięcia innych nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości należy uznać za nieuzasadniony. Organ odwoławczy przychylił się do stanowiska Starosty [...], iż operat szacunkowy sporządzony w sprawie jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Ponadto analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

W kontekście poczynionych ustaleń Wojewoda [...] uznał, że rozstrzygnięcie Starosty [...] jest prawidłowe, a zobowiązanie Gminy [...] do zapłaty odszkodowania za zajęcie nieruchomości pod drogę publiczną gminną nie powinno budzić wątpliwości.

Mając na uwadze powyższe Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. Nr [...].

Na powyższą decyzję Gmina Miejska [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia. Wydanemu rozstrzygnięciu skarżąca zrzuciła naruszenie:

- przepisu art. 153 u.g.n. w związku z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 2 pkt 2 oraz z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,

- naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Strona skarżąca w skardze podniosła, że podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zdaniem skarżącej Gminy rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. mimo zapisu art. 153 u.g.n. zastosował w nim podejście porównawcze, nie znając zaś cen nieruchomości podobnych nie powinien był wybrać podejścia porównawczego. Skarżąca Gmina zaznaczyła także, że rzeczoznawca nie przyjął do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny ruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Strona skarżąca wskazała liczne błędy operatu, które w jej ocenie miały wpływ na zawyżenie wysokości wartości nieruchomości, a tym samym i należnego odszkodowania naliczonego w decyzji Starosty [...].

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art.134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami ani powołaną podstawą prawną.

Dokonując oceny sprawy w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną.

W niniejszej sprawie istota problemu w odniesieniu do skargi Gminy Miejskiej [...] sprowadza się do ustalenia, czy operat szacunkowy dotyczący wyceny działki o nr [...] pow. [...] m2, zajętej pod ul. [...] w L., mógł stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Starostę Powiatu [...] odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną, na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2008 r.

Materialnoprawną podstawę dla wydania zaskarżonych decyzji był przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), który stanowi, że nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem (ust.1). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg (pkt 2). Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody (ust 3). Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (ust 5).

Bezspornym w niniejszej sprawie jest to, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. [...] m2, zajęta została pod publiczną drogę gminną - ul. [...] w L. W związku z treścią powołanego wyżej przepisu dotychczasowy właściciel nieruchomości utracił swoje prawo własności z dniem 1 stycznia 1999 r. Z chwilą utraty prawa własności nabył prawo do żądania zapłaty odszkodowania.

Dokonując oceny zasadności skargi należało uznać, że Starosta [...] prawidłowo uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. jest zgodny z prawem i stanowi wiarygodny dowód na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt. Analiza wspomnianego wyżej operatu szacunkowego wskazuje, że biegła W. K. prawidłowo określiła przedmiot wyceny (działka nr [...] o pow. [...] m2, zajęta pod ul. [...] w L.) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 73 ust. 5 Przepisy wprowadzające, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wejścia w życie tej ustawy (29 października 1998 r.) i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny oraz określając wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania jako drogi (art. 134 u.g.n.). Wobec tego, że na rynku lokalnym obejmującym teren powiatu [...] nie odnotowano transakcji gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne biegła prawidłowo wyceniła przedmiotową działkę w oparciu o przepisy § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. biorąc pod uwagę wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zgodnie z treścią § 36 ust. 4 w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Natomiast § 36 ust. 2 stanowi, że w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określania wartości rynkowej zgodnie z ust.1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przepis § 36 ust. 4 wskazuje zatem, że przy braku transakcji nieruchomościami drogowymi należy przyjąć wartość rynkową, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Dane z lokalnego rynku nieruchomości były, bowiem wystarczające do określania wartości nieruchomości zgodnie z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, zważywszy na przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

Z treści operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 r. wynika, że biegła mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. określiła wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. biegła oszacowała nieruchomość wybierając z rynku lokalnego miasta [...] transakcji umów kupna – sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o cenach jednostkowych od [...] za 1 m², o cechach rynkowych najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, infrastruktury oraz cen kształtujących się w obrocie. Wybrane nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi, uzbrojenia i sąsiedztwa. Biegła określiła i uwzględniła w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu (położenie, atrakcyjność lokalizacji, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do drogi, do infrastruktury, wielkość i kształt działki, dojazd i droga dojazdowa, walory ekologiczne i uciążliwości), a następnie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, określiła wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę [...] za 1 m², a kwotę odszkodowania na łączną sumę [...] zł. W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena była prawidłowa w rozumieniu art. 156 ust. 3 u.g.n. i zawierała informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Starostę Powiatu [...] jak i Wojewodę [...], jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Sąd nie podziela stanowiska Gminy Miejskiej [...], że w niniejszej sprawie biegła powinna brać pod uwagę dane z rynku regionalnego i lokalnego, na którym istnieją transakcje nieruchomościami drogowymi. Rynek regionalny dotyczy bowiem całego województwa, a wykorzystanie tego typu transakcji miałoby sens tylko w przypadku dróg innej kategorii tj. dróg wojewódzkich lub krajowych. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie chodzi o drogę gminną.

Odnosząc się do zarzutu skarżącej dotyczącego niewłaściwego przyjęcia przez biegłego poszczególnych cech (jakość drogi dojazdowej, sąsiedztwo, możliwość alternatywnego wykorzystania nieruchomości) i ich procentowego wpływu na wartość wycenianego gruntu należy wskazać, że większość cech nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie ma istotnego znaczenia dla nabywcy, ponieważ przy nabyciu z mocy prawa gruntu zajętego pod drogę nie ujawniają się preferencje nabywającego. Podkreślić należy, że odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości (a taki charakter ma nabycie mienia w trybie art. 73 ust. 1 ustawy – Przepisy wprowadzające) należy się wywłaszczonemu za utratę przez niego prawa majątkowego o określonej wartości ekonomicznej, która to wartość zdeterminowana jest cechami wycenianego gruntu. Zatem cechy szacowanej nieruchomości świadczące o jej atrakcyjności dla właściciela muszą być brane pod uwagę, aby ustalić odszkodowanie odpowiadające wartości utraconego prawa (art. 128 ust. 1 u.g.n.).

Powyższe ustalenia wskazują na to, że wbrew zarzutom Gminy Miejskiej [...] zarówno Wojewoda [...] jaki i Starosta [...] nie naruszyli przepisów postępowania administracyjnego, a w szczególności przepisów art. 7, 8, 11 i 77 i k.p.a. Organy obu instancji przeprowadziły postępowanie zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz poszanowaniem przepisów procedury, w tym zasady ochrony interesu społecznego i interesu obywatela, wyjaśnił jasno przesłanki decyzji wydanej po przeprowadzeniu wnikliwego postępowania i rozpatrzeniu całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.